お悩み解決
実家を相続したが、空き家のままになっている。解体費用も税金も分からず、動けない。
住宅ローンの支払いが苦しい。残債が売却額より多い気がして、売れるのか分からない。
離婚することになった。家をどう分けるか、名義とローンをどうすればいいのか。
兄弟で共有している。話がまとまらないまま、固定資産税だけ払い続けている。
どのご事情でも、まず現状の整理からご一緒します。
相続・空き家のお悩み
止まっているのは、費用と税金が分からないからです。
空き家の取得経緯は57.9%が相続、人が住まなくなった理由は43.9%が死亡です。そして5年内の意向を聞くと、「空き家として所有しておく」31.7%が 「売却する」19.5%を上回ります。
売りたくないから持っているのではありません。所有し続ける理由の上位は「物置として必要 55.8%」「解体費用をかけたくない 47.3%」「取り壊すと固定資産税が高くなる 28.2%」。費用と税金がはっきりしないまま、決められずにいるというのが実際のところです。
私たちがまずお出しするのは、売却のご提案ではなくこの3つの数字です。売った場合／解体した場合／そのまま持ち続けた場合を並べて比べられるようにします。
| 取得の経緯 | 相続 57.9% |
|---|---|
| 住まなくなった理由 | 死亡 43.9% |
| 5年内の意向 | 空き家として所有 31.7%／売却 19.5%／取り壊してさら地 14.1% |
| 所有し続ける理由 | 物置として必要 55.8% 解体費用をかけたくない 47.3% 取り壊すと固定資産税が高くなる 28.2% |
| 売却の課題 | 住宅の傷み 43.3%／買い手の少なさ 40.3% 家財などの処理 37.4%／どうすればよいか分からない 21.4% |
出典：国土交通省「令和6年 空き家所有者実態調査結果」（令和7年8月公表・有効回答6,294件）
大分県の空き家は、全国平均の1.6倍です
| 指標 | 大分県 | 全国 |
|---|---|---|
| 空き家率 | 19.1%（全国9位） | 13.8% |
| 賃貸・売却用および二次的住宅を除く空き家 | 58,000戸（9.6%） | 3,856千戸（5.9%） |
出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」確報（都道府県別の主な指標）
実質的に使われていない住宅が県内に58,000戸。珍しいことではありません。同じ状況の方が、大分にはたくさんいらっしゃいます。
期限のある制度が2つあります
空き家の3,000万円特別控除
相続した家を売って利益が出たとき、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。対象は昭和56年5月31日以前に建築された家屋など、条件が細かく決まっています。
令和6年の改正で「買主が譲渡の翌年2月15日までに解体または耐震改修すればよい」ことになりました。売る前に解体しなくてよくなったという点が、解体費用で止まっている方には大きな変更です。
相続登記の申請義務化
2024年4月から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の登記申請が義務になりました。正当な理由なく怠ると過料の対象です。
施行前に発生していた相続にも適用され、その分の期限が2027年3月31日です。何代か前の名義のままになっている土地は、この機会に整理しておくことをおすすめします。登記そのものは司法書士がお受けしますので、おつなぎします。
住宅ローンの延滞・残債が多いお悩み
残債が売却額を上回っていても、取れる方法はあります。
通常売却
売却代金と自己資金でローンを完済できる場合の売り方です。
抵当権を抹消して引き渡すため、残債より高く売れる見込みがあるかどうかが分かれ目になります。まずは査定で「残債と売却見込み額の差」を確認するところからです。
任意売却
売却してもローンを完済できない場合に、金融機関（債権者）の合意を得て売却する方法です。
競売と比べて市場価格に近い価格で売れることが多く、周囲に事情が知られにくい、引越し時期の相談がしやすいといった違いがあります。
任意売却で知っておいていただきたいこと
- 金融機関の合意が前提です。当社が窓口となって調整を進めます
- 売却後に残った債務が免除されるわけではありません。返済方法は金融機関との相談になります
- 延滞が続いている場合、信用情報への影響は売却方法に関わらず生じます
- 税や法律の判断が必要な場面では、税理士・司法書士・弁護士におつなぎします
延滞が始まる前・督促が来た段階でのご相談が、選択肢がいちばん多く残ります。
状況を伺い、通常売却で済むのか、任意売却を検討すべきかからご一緒に整理します。
離婚にともなう家のお悩み
家は現金と違って分けにくい財産です。選択肢は大きく3つあります。
1. 売却して現金で分ける
いちばん清算しやすい方法です。ローンが残っていても、売却額で完済できれば通常どおり売れます。完済できない場合は任意売却の検討になります。
2. どちらかが住み続ける
名義・ローンの名義・連帯保証をどう整理するかが課題になります。連帯保証は離婚しても自動的には外れません。金融機関との調整や借り換えの検討が必要です。
3. 賃貸に出す
住宅ローンのままでは原則貸せないため、金融機関への相談が前提です。管理の手間と空室の可能性も含めて比べる必要があります。
共有名義の家は、お二人の同意がないと売れません。話し合いの材料として、まず査定書で「いくらの財産なのか」を確定させるところからのご相談が多いです。財産分与そのものの取り決めは弁護士・司法書士の分野ですので、必要な場面でおつなぎします。
ご相談の進め方
- 1
現状を伺います
登記の名義、ローンの残り、相続人の人数、家財の量。分かる範囲で構いません。
- 2
数字をお出しします
売った場合の見込み額、解体した場合の費用、持ち続けた場合の税金。比べられる形にします。
- 3
ご家族で話し合っていただきます
ここで終わって構いません。資料はお持ち帰りください。
- 4
必要なら専門家へ
登記は司法書士、税は税理士、法律の争いは弁護士へおつなぎします。
動画でわかる
ハウスドゥ公式YouTubeチャンネルの動画です。